Особенности льготной ипотеки по программе ГИУ

Планы правительства и Государственного ипотечного учреждения (ГИУ) по обеспечению украинцев доступными кредитами на покупку жилья выглядят очень заманчиво. Однако на практике получение заветной ипотеки имеет множество нюансов, как по уровню требований к заемщику, так и по размеру процентной ставки.

Prostobank.ua провел исследование рынка льготных ипотечных кредитов, предлагаемых банками по программе ГИУ летом 2011 года. Напомним, что ГИУ возобновил деятельность на рынке ипотечного кредитования в 2011 году, и это сразу благотворно повлияло на украинский кредитный рынок. Крупнейшие банки ввели долгосрочное ипотечное кредитование на срок до 30 лет и на первичном и на вторичном рынке недвижимости.

Кроме того, ограничение ГИУ максимальной ставки по рефинансируемым кредитам составляет 15% годовых при авансовом взносе от 25%, при этом банкам-партнерам ГИУ предлагает рефинансирование под 11% годовых. В свою очередь ГИУ привлекает денежные средства, выпуская обеспеченные государственной гарантией облигации и размещая их на фондовом рынке.

И последнее преимущество состоит в том, что банк-кредитор, условия предоставления кредитов и заемщик фактически находятся под контролем государственного учреждения.

По словам представителя ГИУ Виктора Миргородского, основой для сотрудничества ГИУ с банками является желание банка предоставлять ипотечные кредиты на приобретение жилья по стандартам ГИУ с учетом ежеквартальных параметров, доводимых ГИУ до банков-партнеров. Кроме того, ГИУ оценивает финансовую устойчивость банка и качество его услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. По данным ГИУ, в настоящий момент 27 украинских банков готовы кредитовать в соответствии со стандартами ГИУ, некоторые их них уже начали выдавать льготные ипотечные кредиты.

Требования к заемщикам

Однако получить льготный кредит по партнерской программе ГИУ и банков не так просто, хотя требования к заемщикам не отличаются от требований обычных ипотечных кредитов. Самое главное, чтобы заемщик соответствовал основным требованиям Стандарта ГИУ: гражданин Украины, который на момент срока погашения кредита не должен достичь пенсионного возраста. Требование к возрасту может быть смягчено при наличии одного платежеспособного поручителя.

Дополнительно банки могут определять на свое усмотрение и другие требования к заемщикам. Чаще всего банки при выдаче льготного кредита устанавливают в качестве дополнительных условий определенный срок занятости на текущем месте работы, минимальный срок текущей регистрации, локация ипотеки по месту нахождения банка и прочее.

Кроме того, заемщик должен соответствовать основным критериям платежеспособности. Обычно банками принимаются в расчет только официальные доходы заемщика, при этом выплаты по кредиту по стандарту ГИУ не должны превышать 45-50% от ежемесячного дохода заемщика в зависимости от количества кредитных обязательств заемщика.

Например, в случае официально доказанного дохода заемщика в 4 000 гривен, сумма кредита составит около 100 000 гривен при сроке кредита от 10 лет. Не секрет, что за данную сумму можно приобрести только треть небольшой 1-комнатной квартиры в Киеве. Официальный доход в диапазоне 5 000 – 10 000 гривен позволит получить кредит до 250 000 гривен на срок не менее 10 лет или до 100 000 гривен на срок 5 лет. Для получения кредита больше 500 000 гривен необходимо, чтобы ежемесячный официальный доход составлял не менее 15 000 гривен.

По данным Госкомстата Украины в июне 2011 года около 23% работающих украинцев имели официальную заработную плату в сумме 2 500-4 000 гривен, и только 15% получали зарплату более 4 000 гривен.

Трудности кредитования для заемщиков

Чтобы получить льготный кредит на квартиру, заемщику придется столкнуться не только с высокими требованиями к его официальным доходам.

Потенциальный заемщик должен знать, что в совместной программе с ГИУ участвует не так уж много украинских банков. По данным ГИУ, по состоянию на август 2011 года льготный кредит по стандартам ГИУ предоставляют 27 банков. Из них 4 банка кредитуют кроме обычных покупателей недвижимости и застройщиков.

9 банков из этого списка входят в состав 50-ти лидеров по активам, остальные – небольшие банки. По мнению экспертов, небольшие банки более гибки и мобильны при принятии решений, в том числе и по сотрудничеству с ГИУ. В целом, можно сказать, что получение льготного кредита в небольшом банке нельзя считать недостатком для заемщика, если только банк не предъявляет требований к локации объекта ипотеки по месту расположения отделений банка.

Кроме того, рассчитывать на льготную ставку заемщик сможет не всегда. По данным ГИУ, 6 банков не следуют рекомендациям ГИУ относительно размера максимальной процентной ставки по рефинансируемым кредитам, которая составляет 15% годовых. Например,  УкрСиббанк предлагает ставки по таким кредитам под 15,9%-17,9% годовых, Ощадбанк по программе ГИУ выдает кредиты под 22% годовых, Имэксбанк - под 24% годовых.

Следует понимать, что программа ГИУ по рефинансированию ипотечных кредитов не касается одноразовых комиссий за выдачу кредита, страхования залогового имущества и заемщика, а также других расходов. В среднем размер единоразовых комиссий составляет 1%-4% от суммы кредита, страхование предмета ипотеки и заемщика составит 0,15%-0,7% от стоимости залогового имущества.

Также следует отметить, что не все банки придерживаются рекомендаций ГИУ по уровню первоначального взноса в размере 25%, повышая требования к авансу до 30-50%.

Перспективы льготного кредитования

Эксперты выражают умеренный оптимизм относительно перспектив льготного ипотечного кредитования по совместным программам ГИУ. По их мнению, сотрудничество банков с ГИУ позволяет снижать процентные ставки и увеличивать сроки кредитования, что привлекает больше клиентов.

Однако необходимо понимать, что одного увеличения количества ипотечных предложений от банков мало, необходимо учитывать востребованность этих предложений. Учитывая достаточно жесткие требования к уровню официального дохода и достаточно высокие реальные ставки по ипотеке в 15-18% годовых, сложно ожидать высокую  активность заемщиков. Перспективы совместных программ банков с ГИУ будут зависеть от того, будет ли снижаться ставка рефинансирования ГИУ. Представители ГИУ заявляют, что стремятся к снижению ставки рефинансирования. По их словам, в настоящее время ставка рефинансирования ГИУ ниже среднерыночной, но ГИУ постоянно отслеживает ситуацию, чтобы вовремя принять решение о дальнейшем снижении ставки, стремясь к предоставлению лучших условий на рынке ипотеки.

Но эксперты отмечают, что снижение ставки рефинансирования ГИУ зависит не столько от состояния рынка кредитования. Ведь основным источником ГИУ по привлечению средств является размещение облигаций на фондовом рынке, следовательно, предлагаемая инвесторам доходность по облигациям должна снижаться, что приведет к снижению их привлекательности для инвесторов.

Поддержать развитие ипотечного кредитования может появление дополнительных программ рефинансирования. О подобной программе в июне 2011 года заявил Ощадбанк. В рамках данной программы планируется создание дочернего учреждения, которое займется эмиссией ипотечных облигаций и их размещением на фондовом рынке. Привлеченные средства будут обмениваться на задолженность заемщиков. Представители Ощадбанка считают, что данная программа станет дополнением к программе ГИУ и позволит снизить ставки по ипотечным кредитам.

Сведения о льготных ипотечных кредитах в банках-партнерах ГИУ (по данным ГИУ на август 2011 года)

По материалам компании Простобанк Консалтинг

Агентство недвижимости «Дом Плюс»

Недавние новостиВсе новости

• 17.09.2020Стоит покупать квартиру на первом или последнем этаже?
• 04.09.2020Купить квартиру Киев. Обзор рынка квартир. Август 2020.
• 26.08.2020Нужно делать ремонт перед продажей квартиры?
• 14.08.2020Обязательное подключение газовых счетчиков в Украине.
• 04.08.2020Купить квартиру в Киеве. Обзор рынка. Июль 2020